fbpx

הפתעת הקורונה: מדוע שוק המשרדים באזורי הביקוש נותר יציב?

המספרים האמיתיים מאחורי הכותרות.

מה עצר את ניסיון ההשתלטות על 'קרן סלע קפיטל'? איך קרה שבמקביל למעבר לעבודה מהבית, שוק המשרדים מציג יציבות?

נפגשנו לראיון עם זהר סגל,  סמנכ"ל קרן סלע קפיטל, על מנת לקבל את המספרים האמיתיים מאחורי הכותרות.

על מנת להבין את משמעות הנתונים, חשוב להכיר את מעמדה של קרן סלע קפיטל בענף הנדל"ן בישראל, עובדה שתסייע  להעריך את יחסיות המספרים עם סיומה של שנת קורונה קלנדרית מלאה,  ובסיומו של הסגר השלישי.

קרן סלע קפיטל, הינה אחת מחברות הנדל"ן המובילות בישראל, המנהלת נדל"ן מניב בהיקף של מעל לחצי מיליון מ"ר ב- 35 בניינים!

על אף השיח הרווח במשק אודות הירידה התלולה בהיקפי הביקוש להשכרת משרדים בשנה האחרונה, סגל מציג בפנינו נתונים סותרים לגמרי, המוכיחים יציבות עקבית דווקא בענף המשרדים, אשר היה אמור על פניו לספוג את מירב הפגיעה וזאת בעקבות המעבר לעבודה מהבית.

"שוק המשרדים מושפע מענפי הטכנולוגיות המתקדמות ו-2020 הייתה שנת שיא מבחינת גיוסי הכספים של חברות ההייטק", מספר סגל.

"התחלנו את השנה עם 97 אחוז אכלוס וסגרנו עם 96 אחוזי אכלוס, נתון המהווה ירידה קלה ביותר ביחס לחששות בעקבות משבר הקורונה.

יש להבין כי את השפעותיהם של משברים מסוג זה, ניתן לראות רק תקופה לאחר סיומן ומנגד, מניסיוני, לאחר כל משבר מגיעה תקופת פריחה."

כאשר אנו משווים את השנה הנוכחית לשנת פעילות שגרתית בה היקף האכלוס עמד עד תחילת הקורונה על 97.5 אחוז, הפער מסתכם באחוז וחצי בלבד. ודאי שקיימת פגיעה, אך אצלנו היא מינורית, מאז פרוץ הקורונה השכרנו 17,000 מ"ר של שטחים פנויים מה שהציב אותנו מעל התחזיות הפסימיות אותן הערכנו.

"תחילת התקופה התאפיינה בפאניקה וכל התחזיות העידו על כך שחברות יצמצמו שטחי עבודה בהיקפים גדולים, אולם היקף הצמצומים היה נמוך באופן משמעותי מהתחזיות הקודרות."

סגל מציין , כי בתל אביב חוותה הקרן ממוצע ירידות מחירים של שמונה אחוזים והמשבר נתן אותותיו בעיקר בביקושי שטחים של 1,000-8,000 מ"ר. עושה רושם כי יש עיכוב בהחלטות מצד חברות בינלאומיות אשר בסיסן בארצות הברית ואירופה, כפי שקרה במשברים הקודמים. 

בהתאמה לקצב החיסונים בארצות הברית ולאווירת טרום הבחירות לנשיאות, אנו צופים את חזרתם של היקפי הביקוש להם הורגלנו בעבר."

את השמירה על אחוזי האכלוס הגבוהים בגזרת המשרדים אותם מנהלת הקרן, תולה סגל במספר פעולות אותן ביצעו : "בשיווק נכסים ריקים בעסקאות חדשות הורדנו מחירים בטווחים של כ5%-עד 10% עבור עסקאות קצרות טווח של 12-24 חודשים, מתוך ראייה שבשנים הקרובות המחירים יעלו מחדש,.

כמו כן ניתנו הטבות מיוחדות ויצירתיות כמענקי סגירה לאלו שחתמו חוזים במהלך הסגרים.

לדוגמא: נתנו ללקוח מספר חניות גדול יותר שעמדו ממילא ריקות, או ריהוט שהושאר ע"י השוכר הקודם ואנו רכשנו אותו עבור השוכר החדש- זאת דוגמא למהלכים שלא עשינו קודם באופן הזה, והם שתרמו לעידוד סגירת עסקאות"

שיטת הדיבידנדים שהצילה את החברה מהשתלטות:

"כך נוצר דבר מעניין: שווי קרנות הנדל"ן המניב בבורסה ירד בתקופת הקורונה למרות נתוני האכלוס הגבוהים, היו גורמים אשר ניסו לנצל את המצב ולבצע השתלטות עוינת על החברה שלנו.

ברור היה שקרן בסדר גודל כמו שלנו, המחזיקה שווי נכסים של כ3.5 מיליארד שקל, תהיה אטרקטיבית במיוחד עבור גופים גדולים בישראל, אך כדי לשנות את תקנון החברה שלנו , יש צורך ברוב של 75 אחוז , כך שהשתלטות על חברה כמונו היא משימה קשה מאוד. רוב המשקיעים הנבונים אשר זיהו את המהלך הצביעו נגד השינוי בעיקר בגלל מדיניות הדיבידנד העקבית שלנו.

בניגוד לחברות נדל"ן מניב רגילות , חלוקת הדיבידנדים בקרן סלע קפיטל מבוצעת בכל רבעון ( עפ"י מדיניות מוגדרת לחלוקת דיבידנד) והלקוחות מודעים לחלקם.

חברת סלע ידועה כחברה עם פריסת נכסים רחבה מאוד, גם בשווים של הנכסים, סוגיהם ופריסתם במיקומים אסטרטגים, לצד רשימת שוכרים חזקים וחוסר תלות בשוכר עיקרי המשכיר שטח גדול.

 עובדות אלו ואסטרטגיית הגידור היציב והסולידי של החברה גרם להתנגדות למהלך ולמעורבות גדולה מצד המשקיעים הפרטיים.

לדוגמא : יצרה עימי קשר אישה פרטית אשר בחיי היום יום שלה עובדת כמזכירה וסיפרה לי שרכשה את מניית סלע קפיטל בהיקף של חצי מיליון שקל, בכדי לקבל את הדיבידנד הרבעוני במקום להתעסק עם רכישת דירה וניהולה, לטענתה צעד זה השתלם לה יותר מרכישת דירה והשכרתה.

אחד היתרונות הנוספים מבחינתה הוא שהשקעה זו היא השקעה נזילה במנייה סחירה אותה היא יכולה למכור מיידית בעת הצורך".

לפני הכסף: ערבות הדדית!

 לשאלתנו בנוגע לאסטרטגיית רכישות בתקופת הקורונה עונה זהר:

"אסטרטגיית הרכישות שלנו לא השתנתה בקורונה. עסקה טובה זו עסקה טובה!

"ענף המשרדים הוא שוק שמנוע הצמיחה שלו הוא ענף ההייטק, ו-2020 הייתה שנת שיא מבחינת גיוסי כספים של חברות ההייטק" מספר סגל.

אגב, הקורונה עדיין עלולה להפתיע עם השלכה הפוכה: במקום OPEN SPACE גדול, כבר היום אנו רואים דרישה לשטחים שבהם יעבדו בקבוצות עבודה קטנות יותר וכך ייווצר ביקוש גדול דווקא לשטחים גדולים יותר.

רק בעוד כחצי שנה נוכל באמת לאמוד את השפעת הקורונה והשפעותיה  הכלכליות, לטוב או לרע, אני מקווה שארצות הברית אכן תתקדם לביצוע חיסון נרחב של האוכלוסייה ונראה גם את ענף משרדי ההייטק הישראלי משתחרר".

בעקבות התקופה הנוכחית ההשפעה ניכרת גם על השוכרים איתם עובד סגל.

"מתוך 500-600 שוכרים העובדים עימנו, נתקלנו לצערנו בהשפעות של סגירת עסקים, לצערנו בעיקר מצד עסקים אשר עוד לפני תקופת הקורונה היו בקשיים. עברנו שוכר שוכר , באופן פרטני ואישי, בכדי להבין עד כמה הוא במצוקה ובאמת זקוק לעזרתנו.

לדוגמה, במקרים קיצונים בלבד של עסקים בתחום המסעדנות והתיירות אשר נקלעו למצוקה גדולה מאוד, בחרנו לשחרר מהמחויבות החוזית למען הערבות ההדדית".

הריאיון לכתבה התבצע במשרדי חברת סלע קפיטל

אין ספק שדבריו של מר זהר סגל שופכים אור על הלך רוח ענף הנדל"ן המסחרי בכלל,  ותחום בנייני המשרדים בפרט.

אנו באינפיניטי מזדהים עם דבריו של סגל לאור ההתעוררות לה אנו עדים במהלך החודשיים האחרונים.

חושבים שמצאתם במאמר עניין ומזהים הזדמנות?

צרו עמנו קשר וקבלו פרטים על האופציות למימוש ההזדמנויות העסקיות הזמינות.

036767760 /0542881127 /0542881126

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

one × three =